การซื้อขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโดไม่ได้มีเพียงราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเท่านั้น เพราะในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการที่ต้องชำระให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ค่าโอนที่ดิน [pr]คืออะไร?ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการจดทะเบียนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน บ้าน หรือคอนโดจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เมื่อดำเนินการตามขั้นตอน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้ว การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์จึงมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน [pr] มีอะไรบ้าง?สำหรับการซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เมื่อถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลักที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบ ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน (ค่าโอน)
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน [pr]เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักของการจดทะเบียนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยอัตราปกติอยู่ที่ 2% และการคำนวณจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กรมที่ดินกำหนด
ตัวอย่างเช่น หากฐานราคาที่ใช้ในการคำนวณอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% จะเท่ากับ 70,000 บาท จึงเป็นค่าใช้จ่ายก้อนสำคัญที่ควรคำนวณและเตรียมไว้ก่อนถึงวันโอน
2. ค่าจดจำนอง
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และมีการจดทะเบียนจำนองทรัพย์ดังกล่าวเป็นหลักประกัน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนองเพิ่มเติม โดยอัตราปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง และสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
ตัวอย่างเช่น หากผู้ซื้อกู้เงินซื้อบ้านและจดจำนองเป็นจำนวน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองในอัตราปกติ 1% จะเท่ากับ 30,000 บาท
สำหรับมาตรการของรัฐในช่วงปี 2568-2569 มีการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์และวงเงินจำนองที่เข้าเงื่อนไข โดยวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และมีเงื่อนไขสำคัญว่าการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกันจึงจะได้รับสิทธิ์ตามมาตรการ
3. ค่าอากรแสตมป์
อากรแสตมป์เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคิดในอัตรา 0.5% ตามฐานที่กฎหมายกำหนด
สิ่งสำคัญคือ อากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะโดยทั่วไปจะไม่เรียกเก็บซ้ำกันสำหรับธุรกรรมเดียวกัน หากการขายนั้นอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายก็จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ในส่วนเดียวกันอีก แต่หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงอาจมีหน้าที่เสียอากรแสตมป์แทน
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดในอัตรารวม 3.3% ตามฐานภาษีที่กฎหมายกำหนด โดยมักเกิดขึ้นในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์เข้าลักษณะเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไรตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
สำหรับบุคคลธรรมดา ระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญ โดยกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปีอาจอยู่ในเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่มีข้อยกเว้นบางกรณี เช่น ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือเป็นการโอนที่เข้าข้อยกเว้นอื่น
หากการขายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะพิจารณาการเสียอากรแสตมป์แทน โดยทั่วไปภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาระของผู้ขาย แต่รายละเอียดเรื่องผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมควรตรวจสอบและตกลงกันให้ชัดเจนก่อนวันโอน
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)
กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปเป็นภาระของผู้ขาย และจะมีการคำนวณเพื่อเรียกเก็บในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
การคำนวณภาษีประเภทนี้มีรายละเอียดมากกว่าค่าใช้จ่ายรายการอื่น เนื่องจากต้องพิจารณาทั้งราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายที่สามารถหักได้ตามหลักเกณฑ์ จากนั้นจึงนำเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครอง และคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได
6. ค่าคำขอและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ
ค่าคำขอ 5 บาทต่อแปลง สำหรับการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท สำหรับคู่ฉบับเอกสารหรือสัญญาที่เกี่ยวข้อง
ค่าพยาน 20 บาท สำหรับพยานในการจดทะเบียนนิติกรรม
หากคิดจากรายการข้างต้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมประมาณ 30 บาทต่อการโอน 1 แปลง แม้จะเป็นจำนวนเงินเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมและภาษีหลัก แต่การทราบรายละเอียดทั้งหมดล่วงหน้าจะช่วยให้การเตรียมตัวในวันโอนเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น
ค่าโอนที่ดินเป็นคำที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายหลายประเภทซึ่งอาจเกิดขึ้นเมื่อมีการซื้อขายและจดทะเบียนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตลอดจนค่าธรรมเนียมย่อยอื่น ๆ โดยจำนวนเงินที่ต้องชำระจริงจะขึ้นอยู่กับราคาทรัพย์ ราคาประเมิน วงเงินจำนอง ระยะเวลาการถือครอง และเงื่อนไขของการทำธุรกรรมแต่ละกรณี
